事例

2013年9月16日 月曜日

家賃収入・・・居住用か事業用かで消費税が大きく変わります



消費税法では、貸家の家賃収入については、居住用のものは非課税で、居住用以外のものは課税とされています。個人に貸すか、事業者に貸すかではなく、あくまでもその貸家がどのように利用されるかによって、課税、非課税が決まります。

消費税は、原則として、国内において「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡や貸付け及び役務の提供」並びに「輸入取引」を課税の対象としています。

しかし、これらの取引であっても消費に負担を求める税としての性格から課税の対象としてなじまないものや社会政策的配慮から、課税しない非課税取引が定められています。

主な「非課税取引」は、土地の譲渡及び貸付け、有価証券等の譲渡、預貯金の利子及び保険料を対価とする役務の提供等、商品券、プリペイドカードなどの物品切手等の譲渡などが消費税法上17項目に渡り、限定的に列挙されています。

先日採り上げた「印紙税」についても、「日本郵便株式会社などが行う郵便切手類の譲渡、印紙の売渡し場所における印紙の譲渡及び地方公共団体などが行う証紙の譲渡」として、「非課税取引」とされています。

「住宅の貸付け」についても、この「非課税取引」として挙げられていることから、貸家の家賃収入については、居住用のものは非課税で、居住用以外のものは課税とされています。

すなわち、アパート、マンション等の居住用建物の家賃は「非課税取引」で、貸店舗、貸ビル、貸倉庫、貸工場等の非居住用建物の家賃は「課税取引」になります。


ここで、問題なのは、ひとつのマンションのような集合住宅において、居住用として使用されている場合と店舗や事務所などの事業に使用されている場合があるケースです。

当然、このようなケースでは、居住用の家賃収入は「非課税取引」として、課税対象となる課税売上高から除外し、事業用の家賃収入のみ課税売上高に計上します。

このため、基準期間の課税売上高が事業用の家賃収入が1000万円以下かそれを超えるかで、「免税」になるかならないかが決まってしまいます。

「居住用かどうかの税務上の判断」は、契約において人の居住の用に供することが明らかなものに限られるとされます。また、1か月未満の貸付けなどは非課税取引には当たりません。

したがって、入居審査の際は、それらの点も踏まえて「使用目的」について厳しくチェックすることが、重要となります。

なお、上記の場合、管理料についての扱いも、課税か非課税かの判断が分かれることになります。

基本的には、「管理料」は、「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡や貸付け及び役務の提供」に当るものとして課税対象となるものと判断されます。

したがって、家賃等の管理費負担額とは別の名目で水道料や電気代の負担として管理料を徴収している場合は課税となるので注意が必要です。ただし、家賃のほかに管理料を取る場合は、家賃と同様に扱って問題ありません。












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投稿者 大埜治仁税理士事務所